Il deposito cauzionale nel contratto d’affitto
Ogni qualvolta si istaura un contratto di locazione, si stabilisce un importo da trattenere a cura del locatore (proprietario dell’immobile), a garanzia di eventuali futuri danni cagionati dal locatario (affittuario).
E’ pur vero che tale somma rimane nelle tasche del locatore e pertanto alla scadenza contrattuale è giusto che si restituisca non solo il deposito cauzionale, ma anche gli interessi maturati. Ma vediamo come.
Il deposito cauzionale ha la funzione di garanzia per eventuali danni che il conduttore potrebbe arrecare all’immobile locato.
Esso viene restituito alla fine della locazione dopo aver verificato che l’immobile oggetto della locazione non abbia, come detto in precedenza, subito danni ma il normale deterioramento della cosa dovuto all’uso. Questo importo però non può essere conteggiato come pagamento di acconto canoni, ovvero la cauzione versata dal locatario al locatore in fase contrattuale, è da intendersi solo a titolo di garanzia e mai a titolo di affitto.
Il deposito cauzionale in materia locatizia è regolato all’art. 11 della Legge n. 392/78, la quale prevede che lo stesso non può essere superiore a tre mensilità del canone pattuito per l’affitto del bene. Esso è produttivo degli interessi legali, che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
Tuttavia l’ultima sentenza della Corte di Cassazione, la n. 25136/06, ha stabilito che, a norma dell’art. 11 della Legge 392/78, devono essere restituiti gli interessi legali e non gli interessi anatocistici (produzione degli interessi sugli interessi) riguardanti il deposito cauzionale, e ben possono essere dal locatore corrisposti non già alla fine di ogni anno, bensì unitamente alla restituzione della cauzione alla scadenza definitiva del contratto di locazione.
Sempre la Suprema Corte con sentenza n. 12117/03 ha stabilito che l’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere gli interessi legali sul deposito cauzionale previsto dall’art. 11 Legge 392/78 ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione (venendo a maggiorare la cifra pattuita) e, conseguentemente sono nulle le clausole contrattuali che stabiliscono una disciplina della restituzione difforme da quella contenuta in detta norma.
Inoltre la sentenza n. 14655/02 ha stabilito che in vigenza dell’art. 11 Legge 392/78, gli interessi legali sul deposito cauzionale devono essere corrisposti automaticamente dal locatore alla fine di ogni anno, senza che occorra una richiesta del conduttore, perché sono irrinunciabili, e, se non si è provveduto annualmente, vanno restituiti unitamente alla somma depositata al momento del rilascio dell’immobile locato, dovendosi presumere fino a prova contraria, che sia venuta meno la funzione di garanzia (che ha il deposito cauzionale) dell’adempimento degli obblighi gravanti sul conduttore.
In conclusione si può affermare che con l’ultima sentenza della Corte di Cassazione i Giudici non hanno voluto altro che confermare la sentenza del giudice di merito che aveva correttamente respinto la domanda di riconoscimento degli interessi sugli interessi (anatocismo) che non erano affatto maturati alla fine di ogni anno, perché per essi l’art. 1283 c.c. stabilisce il dies a quo solo dalla domanda giudiziale, sempre che siano interessi dovuti almeno da sei mesi. In tal senso va ritenuto che il credito non è liquido né esigibile.
Detto più semplicemente: il locatore può ogni anno restituire gli interessi legali che scaturiscono dalla cauzione che egli stesso tiene in custodia come deposito. Oppure può versarli a fine contratto (insieme alla cauzione), semplicemente calcolando gli interessi dovuti nell’ultimo anno e moltiplicati per gli anni in cui l’affittuario ha goduto dell’immobile.
Viene pertanto sospesa la pretesa di poter godere degli interessi maturati sugli interessi.
Codice Civile (1942) art. 2033
Qualora all’inizio del rapporto locativo il conduttore abbia versato al locatore deposito cauzionale, del quale non sia sorta contestazione tra conduttore e locatore, quest’ultimo deve restituire il deposito cauzionale unitamente agli interessi legali, dalla data della dazione fino al saldo effettivo.
SENTENZE
A norma dell’art. 11 l. 27 luglio 1978 n. 392 gli interessi anatocistici sul deposito cauzionale ben possono essere dal locatore corrisposti non già alla fine di ogni anno, bensì unitamente alla restituzione di quest’ultimo alla scadenza definitiva del contratto di locazione. Ne consegue che il relativo credito diviene liquido ed esigibile solamente all’esito della pronunzia giudiziale che ne determina l’effettivo ammontare.
Cassazione civile , sez. III, 27 novembre 2006, n. 25136
L’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale, previsto dall’art. 11, legge n. 392 del 1978, ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione, e, conseguentemente, sono nulle le clausole contrattuali che stabiliscono una disciplina della restituzione difforme da quella contenuta in detta norma.
Cassazione civile , sez. III, 19 agosto 2003, n. 12117
La prescrizione degli interessi dovuti dal locatore al conduttore sulla cauzione versata dal primo al momento della stipula del contratto, decorre solo dal momento di scadenza della locazione.
Tribunale Roma, 11 luglio 2003
Nella vigenza dell’art. 11 l. n. 392 del 1978 gli interessi legali sul deposito cauzionale devono essere corrisposti dal locatore alla fine di ogni anno, senza che occorra una richiesta del conduttore, perché sono irrinunciabili, e se non si è così provveduto vanno restituiti unitamente alla somma depositata al momento del rilascio dell’immobile locato, dovendosi presumere, fino a prova contraria, che sia venuta meno la funzione di garanzia – che ha il deposito cauzionale – dell’adempimento degli obblighi gravanti sul conduttore.
Cassazione civile , sez. III, 15 ottobre 2002, n. 14655
L’obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo – obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11 l. n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore), ma anche dall’art. 4 l. n. 841 del 1973 – ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta, mentre, ai fini processuali, è sempre necessaria la relativa domanda o eccezione giudiziale, quest’ultima in particolare operando come eccezione in senso stretto di natura riconvenzionale, come tale non rilevabile d’ufficio dal giudice, per l’espresso divieto posto dall’art. 1242 comma 1 c.c., ed inammissibile, ai sensi degli art. 447 bis, 437 e 345 c.p.c., se non proposta già in primo grado, secondo le peculiarità del rito.
Cassazione civile , sez. III, 21 giugno 2002, n. 9059
Il deposito cauzionale ed i relativi interessi, qualora per questi ultimi non si sia provveduto alle scadenze annuali a norma dell’art. 11 l. 27 luglio 1978 n. 392, vanno restituiti dal locatore al conduttore una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni.
Cassazione civile , sez. III, 08 agosto 1997, n. 7360
salve, 18 anni fa firmai un contratto di locazione negozio a cui diedi la caparra e cioè la doppia mensilità. oggi dopo 6 mesi dalla chiusura per crisi commercio il propietario esige 2 anni di fitto non pagati io essendo disoccupata non so come fare tra l’altro non avendo avuto i bollettini non ho potuto a suo tempo registrarli per il reddito ed altro. mi ha mandato una raccomandata dove mi invita con sollecitudine a pagare altrimenti applicherà la mora. mi vuole far firmare una carta dove specifico il mio debito e mi ha comunicato prima che vada in prescrizione. come posso fare? a che patronato rivolgermi? sono di bari.ho dovuto sintetizzare non so se sono stata chiara,confido in voi e nell’attesa cordiali saluti.
Leggo solo oggi il tuo problema e mi auguro che nel frattempo tu abbia risolto i tuoi problemi e ritrovata un po di tranquillità economica..anche se in questa periodo di m….a stiamo andando sempre più a rotoli e umanità “zero” !!! Il tuo periodo di locazione però “18 anni” è anomale..Presumo che il tuo contratto sia stato 6anni+6 che probabilmente avrai ulteriormente rinnovato di altri 6.Non so se sia stato il propietario a chiuderti il contratto (e se vuoi dimmi come) o se se stata tu ad uscire perchè era per te impossibile andare avanti! Sto vivendo il tuo stesso problema ma prima di cadere nel baratro per dei consigli avuti da amici alla scadenza del mio contratto 6+6)nonostante il proprietario cercasse di propormi il rinnovo del contratto ho detto NO..e come ben saprai essendo un negozio aperto al pubblico (almeno il mio…il tuo non so!),la legge impone al locatario di riconoscerti 18 mensilità calcolate con l’ultimo canone che pagavo al momento della fino del contratto…Scusa se mi sono dilungata..avrai senzaltro risolto il tuo problema, vuol dire che questa mia potrà servire ad altri…Ciao, in bocca in lupo anche a te!!!
Gradirei sapere in che percentualita’ si stabilisce l’interesse sul deposito cauzionale. Per farmi capire meglio ho dato mille euro di cauzione nel 14.04.2009 e forse questi soldi mi vengono restituiti nel mese di ottobre 2011; in pratica che somma mi deve restituire il proprietario. Grazie e cordiali saluti. piscitelli mario
Veramente mille grazie per l’articolo su
Il deposito cauzionale nel contratto d’affitto
vi auguro buone Vacanze
Amedeo Sellitti
Salve,
tra due mesi mi scade il contratto di locazione di casa, (contratto transitorio) 1 anno, ho fatto formale disdetta tre mesi prima con raccomandata, e il propietario dell’immobile ha 2 mensilita’ di deposito cauzionale.
Ora, Siccome sto’ avendo dei seri peroblemi finanziari, (perdita di reddito) dovuta a perdita di lavoro, ho chiesto cortesemente al propietario se potevo pagare gli ultimi 2 mesi con la cauzione, pur specificando che nn ho i soldi, e che sono nei guai, mi ha risposto che sono cavoli miei e che pretende il pagamento lo stesso, se no mi denuncia.
Ma la legge come tutela quelli come me , che hanno sempre pagato regolarmente e non per capriccio, non possono piu’ pagare??
Grazie mille per la risposta
buongiorno,
vorrei porre una domanda:
se una persona ha stipulato un contratto d’affitto per 4 anni,ma a causa del lavoro e’ costretta dopo un anno a spostarsi, c’e’ un modo per non dover obbligatoriamente dare i sei mesi di preavviso, senza perdere denaro?
spero riusciate a darmi una risposta.
grazie mille!
michela
qual è la percentuale degli interessi legali applicabili a deposito cauzionale in contratto di locazione per gli anni 2009 -2010-2011?
Grazie
bungiorno, sto per subentrare definitivamente nel contratto di locazione a suo tempo stipulato ai miei genitori: ho saputo che dovrei esigere degli interessi legali sulla cauzione a suo tempo versata. Vorrei sapere in che percentuale e la nuova normativa su tali situazione di locazione cosa prevede per chi affitta dei locali? Grazie.
Salve.
Vorrei proporVi un quesito:
qualora il deposito cauzionale relativo ad una locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo è stato versato solo per metà, può, questo parziale adempimento, essere considerato come causa di risoluzione del contratto?
Fiduciosa in una Vs. pronta risposta, Vi ringrazio in anticipo.
Cordiali saluti.
Mia madre ha abitato per 50 (cinquanta) anni in appartamento in locazione, con vari rinnovi contrattuali. Per riavere il deposito cauzionale rivalutato non si applica, da quanto leggo sopra, l’indicizzazione anno “x” anno ma solo anno “+” anno per evitare l’anatocismo? In questo modo, dopo 50 anni dovrebbe trattarsi pertanto solo della cifra iniziale più la somma degli interessi maturati anno per anno semprer su quella oggi ridicola cifra iniziale, sulla base delle tabelle ministeriali dell’interesse legale?
prima il deposito cauzionale per la locazione era il libretto postale!oggi come si effettua? con quale metodo?es.si versano i soldi sul conto corrente del proprietario o altro!grazie
mio padre nel 01/01/1970 ha stipulato un contratto di locazione versando due mensilita come cauzione 66000 lire, il contratto scade il 31/12/2011 alla scadenza quale somma in euro dovra riavere dal proprietario? Grazie
Avrei la sequente domanada, il deposito cauzionale per danni all’immobile versato dall’inquilino, come puo’ essere custodito in un libretto al portatore o altra forma visto il limite massimo ad oggi definito dal decreto Monti a 1000,00 Euro ?
Grazie
Ho stipulato un contratto d’affitto per 4 anni nel mese di Novembre 2007,e fino al mese di Novembre 2011 tutto e’ andato per il meglio senza nessun intoppo, al primo di Dicembre dello stesso anno ho riconfermato il contratto, ma prima delle festivita’ di natale mi e’ arrivato un trasferimento per lavoro in un altra citta’,devo lasciare l’appartamento nel mese di febbraio 2012,ho parlato di persona con il proprietario di casa per quanto riguarda la cauzione di due mensilita’ pari a €1000,ma lui ha fatto l’orecchio da mercante dicendomi che si doveva rivolgere alla prorpia ragioniera per i dafarsi.
Volevo chiedere esiste un modo per poter riavere la cauzione? anche non rispettando la clausola dei sei mesi? se esiste perfavore mi dite come fare questi soldi mi servono per effettuare il trasporto delle masserizie grazie.-spero riusciate a darmi una risposta.
Ho stipulato un contrartto d’affitto,ma, l’inquilino dopo un’anno non mi ha ancora dato le tre mensilita’ anticipate.Cosa posso fare? Posso sfrattarlo?
Stiamo per stipulare contratto d’affitto ad uso abitativo. Il proprietario di casa ha preparato il contratto e sembra che tutto sia in regola. ma vorrei fare una domanda: Il deposito cauzionale DEVE essere fruttifero oppure può esserci la clausola del deposito cauzionale infruttifero? è una cosa legale?
Buongiorno , nel mio caso c’era come deposito un libretto al portatore . L’importo del libretto si è addirittura ridotto nel tempo rispetto al valore iniziale ,immagino che in questo caso il locatore non debba riconoscere gli interessi legali, giusto ?
dopo 14 anni, a nevembre 2011 tramite avvocato il protetario mi ha chiesto di lasciare la casa a fine contratto che scade ad agosto 2012,
ho trovato un altro appartamento dove andrò ad abitare il primo marzo, ho comunicato all’avvocato che consegnerò le chiavi il primo marzo.
domanda: siccome l’avvocato mi ha chiesto di pagare l’affitto fino ad agosto, è giusto tutto questo?
grazie
Il proprietario, per poter eseguire il calcolo annuo degli interessi che deve corrispondere, deve farsi supportare da un tecnico (che è informato degli interessi da corrispondere).
La notula di detto tecnico spetterà per intero al proprietario o al 50% con il locatario?
La somma cauzionale può essere depositata in un Istituto di Credito e gli interessi saranno percepiti dall’affittuario, se il deposito dovesse produrre una negatività il locatore e il conduttore come si dovrebbero comportare?
Grazie